Grâce à une stagiaire diplômée en droit immobilier qui a suivi ce dossier durant 5 mois, la Communauté de Communes d’Isle et Crempse en Périgord a effectué le recensement des biens sans maître situés sur le territoire de neuf communes (Beauregard et Bassac, Douville, Eyraud-Crempse-Maurens, Mussidan, Saint-Etienne-de-Puycorbier, Saint-Georges-de-Montclard, Saint-Jean-d’Estissac, Saint-Martin-des-Combes et Villamblard) afin de leur permettre de valoriser leur patrimoine foncier et de lutter contre la vacance immobilière.

Ce travail a impliqué une approche méthodique pour identifier ces biens, puis pour accompagner les communes dans les procédures permettant de les acquérir.

UN BIEN SANS MAITRE, C’EST QUOI ? 🔍

Il existe deux types de biens sans maître :

– Les biens successoraux sans maître : ce sont des biens issus de successions ouvertes depuis plus de 30 ans (ou 10 ans dans certains cas), pour lesquelles aucun héritier successible ne s’est manifesté.

– Les biens sans propriétaire connu : ce sont des immeubles dont le propriétaire est inconnu ou introuvable et dont la taxe foncière n’a pas été payée ou a été réglée par un tiers depuis au moins 3 ans.

Ces biens peuvent être intégrés au domaine communal et être utilisés à des fins d’intérêt général : aménagements, équipements publics, espaces verts, création de logements …

POURQUOI LES RECENSER ? 🌱

Sur notre territoire, les biens sans maître sont majoritairement des parcelles boisées. Dans ce cas, leur recensement permet :

• D’enrichir le foncier communal ;
• De préserver les espaces naturels ;
• De respecter la compensation imposée par l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN).
• Nous avons également identifié quelques biens sans maître qui sont des bâtiments abandonnés ou des terrains en friche. Leur recensement permet :
  • De réduire les friches et la dégradation du patrimoine ;
  • De garantir l’ordre public en sécurisant des bâtiments ;
  • De limiter l’étalement urbain en valorisant l’existant, conformément aux objectifs de ZAN

COMMENT LES RECENSER ? ⚙️

La méthode mise en place sur notre territoire repose sur cinq étapes clés, reproductibles dans toute collectivité.

Étape 1 – Exclure les personnes connues du maire

À partir du fichier « Visu DGFIP », les maires ont identifié les propriétaires :

• vivants qu’ils connaissent,
• ou décédés dont la succession est en cours.

Étape 2 – Garder les propriétaires inconnus ou décédés sans héritiers

À l’aide d’outils tels que BALTIC, MATCH ID ou du site des archives départementales, nous avons conservé les parcelles dont le propriétaire était :

• soit inconnu,
• soit décédé sans héritier identifiable jusqu’au sixième degré.

Une recherche globale sur internet nous a permis parfois de constater le décès de la personne et d’identifier sa famille, notamment sur les avis de décès partagés en ligne ou même sur un monument aux morts.

Attention aux données trouvées sur BALTIC qui ne sont pas toujours à jours (cause de successions en cours ou erreur), c’est pour cela que nous avons travaillé en lien constant avec les services des impôts du Domaine et de la publicité foncière.

Étape 3 – Écarter les biens non-abandonnés

Une vérification grâce à une enquête de voisinage ou à URBAN SIMUL, a permis d’exclure les biens :

• occupés, cultivés ou entretenus,
• ou récemment transmis (vérification des actes de mutation).

Étape 4 – Vérifier que l’État ne s’est pas chargé de la succession

Afin de vérifier que l’État n’avait pas pris possession du bien, nous avons consulté le Portail des successions vacantes (https://recherchesuccessionsvacantes.impots.gouv.fr/) pour les successions ouvertes à compter de 2007 et le Service du Domaine pour les successions ouvertes avant 2007.

+ Étape 5 (uniquement pour les biens sans maître connu) – Contrôler la situation fiscale

Pour ces cas, le formulaire « Demande de renseignements réalisée dans le cadre de l’acquisition de biens présumés sans maître présentée par la commune » a été transmis à la DDFIP afin de vérifier que les taxes foncières étaient impayées depuis plus de 3 ans.

COMMENT LES ACQUERIR ? 📋

Une fois les biens identifiés, les communes peuvent entamer la procédure adaptée :

• Acquisition de plein droit (pour les biens successoraux sans maître) : 

• Etape 1 = adopter une délibération autorisant l’acquisition d’un bien sans maître revenant de plein droit à la commune
• Etape 2 = approbation du procès-verbal de prise de possession du bien
• Etape 3 (facultative) = publier le procès-verbal au fichier immobilier 

• Acquisition par appréhension (pour les biens sans maître connu) :

• Etape 1 = recueillir l’avis de la commission communale des impôts directs
• Etape 2 = adopter un arrêté constatant que l’immeuble rentre dans les conditions
• Etape 3 = effectuer la publicité de l’arrêté (si le propriétaire ne se manifeste pas avant un délai de 6 mois à compter de la dernière mesure de publicité, le bien est présumé sans maître)
• Etape 4 = avant l’écoulement d’un délai de 6 mois à compter de la présomption de bien sans maître, adopter une délibération incorporant l’immeuble dans le domaine communal
• Etape 5 = adopter un arrêté incorporant l’immeuble dans le domaine communal
• Etape 6 (facultative) = publier l’arrêté au fichier immobilier.

A CE JOUR ✅

Sur le territoire de nos 9 communes, au total 162 parcelles (environ 57 hectares) ont été identifiées comme biens sans maître, dont :

• 53 biens sans maître connu
• 41 biens successoraux sans maître – procédure à lancer
• 64 biens successoraux sans maître – procédure à suivre (le délai de 10 ou 30 ans n’est pas encore arrivé à terme)
• 4 situations à régulariser (biens enclavés ou entretenus par les voisins)

Recenser les biens sans maître, c’est transformer l’abandon en ressource, pour bâtir des projets durables et pleinement au service de nos communes.